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Liebhaberei in der Vermietung

Liebhaberei in der Vermietung

Liebhaberei ist ein Thema, das viele Vermieterinnen und Vermieter betreffen kann. Wir informieren Sie genau was das ist und wie Sie vorbeugen können

„Liebhaberei“ bei der Vermietung und Verpachtung

Von Liebhaberei ist gemeinhin auszugehen, wenn eine Tätigkeit mittel- bis langfristig keinen positiven Gesamterfolg erwarten lässt.

Wenn die Vermietung oder Verpachtung über einen längeren Zeitraum keinen Gewinn erwarten lässt, sind diese Einkünfte steuerlich unbeachtlich. Das heißt, dass Verluste aus dieser Tätigkeit mit anderen positiven Einkünften nicht ausgeglichen werden dürfen bzw. auch nicht in Folgejahre vorgetragen werden. Sollte sich ausnahmsweise ein Gewinn ergeben, ist dieser nicht steuerpflichtig.

Zu unterscheiden ist dabei zwischen der so genannten „kleinen“ Vermietung wie z.B. der Vermietung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen oder Bungalows und der „großen“ Vermietung. Das ist die Vermietung von mindestens drei Wohneinheiten, betrifft also vor allem Miethäuser.

  Große Vermietung Kleine Vermietung
Liegt vor wenn
  • gesetzliche Einkünftevermutung gegeben ist
  • entgeltliche Gebäudeüberlassung welche keine Betätigung im Sinne des § 1 Abs 2 LVO vorliegt
  • Bloße Eignung für die private bzw. familiäre Nutzung
  • sich bei der Betätigung um die Vermietung nach der Regelung des § 1 Abs. 2 LVO handelt
Beispiele
  • Geschäfts- und Büroobjekte
  • Ein- und Zweifamilienwohnhäuser
  • Ferienhäuser
  • Bungalows
  • Mietwohngrundstücke mit qualifizierten Nutzungsrechten
  • Einzelne Apartments
  • Im Wohnverband befindliche Gästezimmer
Betrachtungszeitraum

25 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung (höchstens 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben)) 

In diesem Zeitraum ist ein Gesamtgewinn bzw. Gesamtüberschuss zu erzielen
20 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung (höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben)) 
  Im Falle von Verlusten wird grundsätzlich von Liebhaberei ausgegangen. Dies kann aber mittels einer plausiblen Prognoserechnung widerlegt werden. (Jahresmietertrag abzüglich aller Werbungskosten.)
  Achtung! Hier müssen beschränkte Mietzinsen durch marktübliche Mieten angenommen werden.  

Quelle: WKO (2019): Abgaben und Steuern – Vermietung und Verpachtung. https://www.wko.at/service/steuern/est-koest_VermietungundVerpachtung_Broschuere.pdf (13.08.2019)

Download: Gerne können Sie auch die detaillierten Informationen ausdrucken und nachlesen.

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